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“换取共享” 开启客居新形式

  随着居民经济水平的不断增高,“旅居度假”正成为部分中国老年人的生活新方式。房企争相抢滩“旅居度假产业”也不再是新鲜事。粗略统计,目前进入旅居养老产业的房企数量已超过百家。摆脱传统的房地产开发思维、跳出“旅居地产=养老地产=养老产业”式发展逻辑,注重服务与客户体验感,正逐渐成为越来越多房企的共识。

  自2007年起,沿着中国东部蜿蜒、漫长的海岸线,各大旅游景区周边出现大量旅游地产。然而,除位于城市周边或拥有成熟医护配套的旅居度假项目,大部分主打“景区”的旅居度假地产均面临“季节性”难题。淡季长、空置率高,旺季资源难以满足蜂拥而至的人群的度假需求。

  在荣盛康旅集团副总裁刘宏看来,旅居产品的开发模式如何升级、客户住后体验感、服务方式如何完善、异地置业房与家的分离、物业房屋资管服务体系解决、资产的增值保值等等,这些都是行业的普遍痛点;而客户的痛点,则还包括:长期空置带来的损坏、折旧和房屋内资产的安全;闲置的物业没有利用,不仅无法产生投资回报,还要按时交纳贷款、物业费、水电费、通信费等各种杂费,只有支出,没有收益;年年都到一个地方,对于客户而言,买的不是房子而是“笼套”等等。

  如何盘活闲置的度假项目?曾有业内人士建议打破传统的私享观念,建成一种“人人共享”的居住模式,让不同购房者在不同时段分享同一套房产,“把房子由私有变成共有”,即所谓“分时度假”的共享模式。这种模式在欧美国家已经十分流行,且有相对成熟的运作体系,但在中国却饱受诟病,一些不良开发商打着“分时度假”的名义非法集资“忽悠”消费者。

  在早期的旅游地产模式探索中,也有不少开发商尝试过“售后包租”模式,也因为旅游景区旺季一房难求,淡季则门可罗雀,开发商往往难以通过经营收入兑现返租承诺,终至失信于人。

  前期大规模资金投入、运营成本高、回报周期长……眼下“旅居度假”俨然算不上是一份好的营生。但能够吸引一众房企前赴后继的原因大抵是背后庞大的潜在需求。

  据中国社科院老年研究所测算,目前国内养老市场的商机约4万亿,到2030年,有望增至13万亿,这一数字已接近去年全国商品房的销售总额。

  即便旅居度假只占其中部分,但也已是不小的规模,房地产与险资企业便看中其中商机,抢占养老地产。

  2017年,绿地康养也发布其主打产品“康养居”,并计划在两年内于全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区开工100家,并以五年为限,在国内外形成500家连锁,总投资200亿。同年,恒大在广州宣布推出全新养老模式:恒大养生谷。据了解,养生谷将通过独创的“租、购、旅”会员机制向客户提供养生养老服务。客户租住、购买养生谷产品,或到养生谷进行旅行居住,都可成为会员,获得健康保险、高端医疗、健康管理、康养服务等会员权益。

  易居研究院智库中心研究总监称,大多数进军旅居度假养老的房企一样,上述企业的主业也是房地产,之所以进入养老行业,与房地产行业进入下行周期、整体利润下滑有着密切联系。但与传统的房地产开发思维不同,养老产业更多注重的是多元化和复合化服务体系的构建。如何创新服务模式,构建具有自身特色的产品线、服务体系并不断完善产业链,成为相关房企未来在养老产业领域能否取得可持续发展的关键。

  除加入医养、健康、文化的配套吸引客户再次长期居住外,也有房企设想:将业主手中长期闲置的度假公寓在交换共享中充分流动起来,实现物尽其用。

  “旅居养老显然是理想的生活之一,在不同地区短暂居住数月或数年,感受不同的风土人情。始终在一地,未免太过单一。”刘宏称,针对业主购买旅居产品后的痛点,荣盛康旅正展开一项全新的尝试,采用全面化、互联化的服务模式,以“带着家去旅行”为基点,打造旅居置业、旅居资管、旅居服务、旅居生活四位一位的综合性平台模式,打造满足日益增长的深度旅居体验。

  据刘宏介绍,业主在购买荣盛旗下房产后,可自愿加入“盛行天下”联盟,业主可在荣盛旗下度假区、超5星荣玺庄园、五星级标准度假酒店、荣逸温情酒店、特色公寓民宿、特色小镇、滑雪场、通用航空公司等使用,实现“候鸟式”度假。

  具体而言,盛行天下计划将形成“6+N”的区域布局,“6”即指大北京、大黄山、大海南、大上海、大华中和大西南等六大区域;“N”主要指太平洋、印度洋、欧美与非洲草原等为主的海外旅游区域,是国内六大区域外的独特区域。

  刘宏坦言,目前荣盛布局景区相对较少,随着时间的推移和项目资源的增多,未来“6+N”区域内项目的密集度将快速提升,让客户实现“盛行天下”。

  对此,严跃进称,目前国内旅居地产开发、运营模式相对单一,能为业主提供服务的多为一地,上述通过“交换共享”让业主实现多地度假,不失为一种尝试。

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